Grafik der Woche

Zinswende erreicht den Schweizer Immobilienmarkt

Nach Jahren mit rekordtiefen Hypothekarzinsen haben die Anbieter die Finanzierungskosten für Wohneigentum in den letzten Wochen markant angehoben.

Gabriella Hunter
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Die Zeit der ultraniedrigen Hypothekarzinsen ist vorbei. Auch in der Schweiz. Zehnjährige Festhypotheken kosten erstmals seit August 2014 wieder mehr als 2% und damit rund 90 Basispunkte (Bp, 100 Bp = 1 Prozentpunkt) mehr als Anfang Jahr. Über alle Laufzeiten hinweg sind sich die Finanzierungskosten für Wohneigentum deutlich gestiegen.

Das geht aus den Daten von Comparis hervor. Der Onlinevergleichsdienst berechnet täglich die durchschnittlichen Angebotszinssätze von mehr als 40 Schweizer Anbietern.

Einen solchen Anstieg dürfte noch zu Jahresbeginn kaum jemand erwartet haben. Seit Mitte 2015 tendierten die Zinsen nach unten. 2019 fielen sie auf ein neues Tiefst: Für kurze Zeit lag der Zinssatz für zehnjährige Festhypotheken im Mittel bei noch 1%. Zwar gab es temporäre Aufwärtsbewegungen, zum Beispiel Anfang 2018, doch eine derart steile Kurve wie 2022 ist in den vergangenen Jahren einmalig.

Auch sonst deutet einiges darauf hin, dass die Zinswende den Schweizer Immobilienmarkt erreicht hat. Dies, selbst wenn die Schweizerische Nationalbank den Leitzins noch eine Weile bei –0,75% belässt, um dem Aufwertungsdruck auf den Franken entgegenzuwirken.

Im Ausland hat der Zinsanhebungszyklus begonnen: Die US-Notenbank Fed und die Bank of England haben dem Leitzins erhöht. Auch die Europäische Zentralbank hat angesichts der sich rasant entwickelnden Inflation kaum eine andere Möglichkeit, als deren Beispiel zu folgen. Beobachter erwarten einen ersten Zinsanstieg im Euroraum noch im laufenden Jahr.

Dieser Entwicklung können sich auch die Schweizer Banken nicht entziehen. Über den Zinsswapmarkt sichern sie ihre Kreditrisiken ab. Dabei korreliert der Frankensatz eng mit seinem europäischen Pendant – der Eurosatz ist bereits kräftig gestiegen und dürfte weiter anziehen.

Pensionskassen, Anlagestiftungen und Versicherungen, die ebenfalls zu den grossen Schweizer Hypothekaranbietern gehören, finanzieren sich nicht über den Swapmarkt. In der Vergangenheit hat das dazu geführt, dass sie bei der Festlegung der Zinssätze mehr Freiheit genossen und gerade wenn das Zinsniveau stieg günstiger waren als Banken, insbesondere bei den langen Laufzeiten.

Die Daten von Comparis spiegeln dies jedoch nur teilweise: Zwar hätten diese Institute bereits Ende 2021 eine rege Nachfrage verzeichnet. Merklich günstiger sind gegenwärtig aber nur die Pensionskassen, zum Beispiel die Personalvorsorge des Kantons Zürich BVK. Die Versicherer weisen praktisch allesamt Schaufensterzinsen von mehr als 2% für eine zehnjährige Festhypothek aus.