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Fünf Gründe für Immobilien-Investments ausserhalb der Schweiz

«Warum in die Ferne schweifen, wenn das Gute liegt so nah?», fragt sich der Volksmund. Wie ihm ergeht es auch vielen institutionellen Investoren aus der Schweiz, die ihr Kapital bei Immobilien bevorzugt in der geschätzten Heimat investieren.

Erstellt im Auftrag von Empira AG
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Dieses Phänomen ist nichts Neues. Dass Investoren bevorzugt in heimische Märkte investieren, hat die Ökonomie bereits Anfang der 1990er-Jahre treffend beobachtet. Die Gründe für eine heimische Investition sind naheliegend. Die höheren Transaktionskosten für Auslandsinvestitionen entfallen, es gibt keine Währungsrisiken und man kennt sich schlicht und einfach besser aus.

Doch gleichzeitig bleibt eine grössere Diversifikation ebenso auf der Strecke wie höhere Renditepotenziale. Fünf Gründe, warum gerade Schweizer Immobilieninvestoren stärker international diversifizieren sollten – und was es dabei zu beachten gilt.

Erstens: Grössere Märkte locken mit höheren Renditeniveaus

Während sich die Nation an wirtschaftlicher Stärke und allgemeiner Prosperität erfreut, ist der Schweizer Immobilienmarkt für institutionelle Investoren eigentlich kaum noch attraktiv. Die Schweiz ist im Vergleich zu ihren direkten Nachbarn ein recht kleines Land und damit auch ein kleiner Markt. Die Nachfrage ist hoch, das Angebot gering. Das treibt die Preise und lässt die Ankaufsrenditen schmelzen.

Dazu tragen auch die Niedrigzinsen und die allgemeine Renditekompression bei, die in der Schweiz noch ausgeprägter sind als im Euroraum. So liegen die Renditen von Wohnobjekten in Zürich laut PwC nur noch selten über 2%. Vergleichbare Wohnobjekte in deutschen Top-7-Städten dagegen übertreffen diese Marke mit einem halben bis zu anderthalb Prozentpunkten, je nach Markt. Die Wechselkursrisiken bei langfristigen Investments in der Eurozone sind zudem überschaubar.

Zweitens: Immobilieninvestments mit bestmöglichem Inflationsschutz

Mit ihrer Wende in der Zinspolitik hat die US-Notenbank Fed gezeigt, dass sie willens und in der Lage ist, auf die aktuell vorherrschende Inflation entsprechend zu reagieren. Die Europäische Zentralbank (EZB) zeigte sich davon noch unbeeindruckt, eine Erhöhung des Leitzinses in vergleichbarem Tempo wäre verheerend für hoch verschuldete EU-Mitglieder; selbst Deutschland müsste bei der Zinserhöhung um einen einzigen Prozentpunkt mit 13 Mrd. € zusätzlichen Kosten im öffentlichen Haushalt rechnen, so der Bund der Steuerzahler.

Auch die Schweizerische Nationalbank (SNB) bleibt dem noch tieferen Niedrigzinsumfeld weiter treu – notgedrungen, denn eine einseitige Zinserhöhung hätte zu starken Aufwärtsdruck für den Franken zur Folge. Die seit einem Jahr vorherrschende Inflation wird uns also noch weiter begleiten. Immobilien können über einen längeren Zeitraum einen Inflationsschutz bieten. Das hängt aber sehr stark vom mietrechtlichen Umfeld und den Vertragsusanzen ab. In Märkten mit weniger Regulierungsdichte im Mietrecht und mit höheren Cashflow-Renditen kann im besten Fall bereits zu Beginn einer Investition eine auch inflationsbereinigt positive Rendite erzielt werden – das gilt zum Beispiel für die USA.

Drittens: Diversifikation ist und bleibt unverzichtbar

Es ist ein altes Credo, aber auch eine unbestrittene Investorenweisheit: Ein breit aufgestelltes Portfolio ist risikoärmer. Das gilt auch dann, wenn man aus der prosperierenden Schweiz in die ebenfalls stabilen Nachbarländer oder gar in die USA blickt. In der jüngeren Vergangenheit hat das aufgrund der beinahe gleichförmigen Entwicklung keine so grosse Rolle gespielt.

Jedoch ist kein Land der Welt dauerhaft vor konjunkturellen Rückschlägen oder politischen beziehungsweise regulatorischen Herausforderungen, beispielsweise bei den Rahmenbedingungen am Mietwohnungsmarkt, gefeit. Gerade jetzt und in unmittelbarer Zukunft streut internationale Diversifikation diese Risiken und trägt dazu bei, die Wertentwicklung eines Portfolios sowie die Ertragsstrukturen stabiler zu machen.

Viertens: Die richtige Strategie in Zeiten der Renditekompression

Auch an den Immobilienmärkten unserer Nachbarländer ist die Renditekompression nicht spurlos vorübergegangen, ganz im Gegenteil. Das gilt gerade für Wohnimmobilien in den deutschen Metropolen, auch wenn dort noch immer höhere Ankaufsrenditen erzielt werden können als in Zürich, Basel oder Genf. Entscheidend ist deshalb die richtige Strategie, die es erlaubt, auch in Berlin, München oder Köln attraktive Renditen zu erwirtschaften.

Eine Möglichkeit besteht darin, zu einem früheren Zeitpunkt in die immobilienwirtschaftliche Wertschöpfungskette einzusteigen – also bereits in der Projektentwicklung, um die fertiggestellten Objekte anschliessend langfristig im Bestand zu halten und zu vermieten. Diese Strategie namens «Develop and Hold» bietet sich an, um die ohnehin schon höheren Renditepotenziale im Auslandsmarkt zusätzlich zu optimieren.

Fünftens: Transparentere Märkte und Eintritt mit etablierten Partnern

Natürlich bergen Investments in neuen Auslandsmärkten auch Herausforderungen: Viele Regularien sind oftmals ebenso unbekannt wie mögliche Fallstricke, unterschiedliche Teilmärkte sind nur schwer im Detail zu überblicken, zudem mangelt es in der Regel an Netzwerken und damit am effizienten Zugang zu den attraktivsten Investmentchancen.

Das gilt erst recht, wenn auch Projektentwicklungen zum Investmenthorizont gehören sollen. An den grossen Auslandsmärkten sind diese Herausforderungen aber lösbar: Zum einen sind die Immobilienmärkte in Deutschland oder in den USA relativ transparent. Zum anderen gibt es zahlreiche spezialisierte Immobiliendienstleister oder Produktanbieter mit der nötigen Kompetenz und Expertise, die sich als Investmentpartner vor Ort anbieten.

Die Empira Group ist seit 2015 am deutschen Wohnimmobilienmarkt präsent und weist einen erfolgreichen Track Record sowohl mit Equity- als auch mit Debt-Fondsprodukten auf. Derzeit befindet sich unter anderem der Wohn-Spezial-AIF «Empira Residential Invest 2» (ERI 2) im Vertrieb. Sie möchten mehr erfahren? Dann sprechen Sie uns gerne an.

Zum Autor

Dieter Kräuchi ist seit 2021 Head of Client Relationship Switzerland der Empira Group.

Dieter Kräuchi ist seit 2021 Head of Client Relationship Switzerland der Empira Group.